物權(quán)法解讀全面準(zhǔn)確體現(xiàn)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度
歷經(jīng)全國(guó)人大常委會(huì)從一審到七審，從向社會(huì)全文公布征求1萬(wàn)多條意見(jiàn)到專(zhuān)門(mén)召開(kāi)100多次座談會(huì)、立法論證會(huì)的物權(quán)法草案8日提請(qǐng)十屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議。仔細(xì)研讀目前的物權(quán)法草案，不難發(fā)現(xiàn)，中華人民共和國(guó)憲法精神以及確立的有關(guān)原則，在草案相關(guān)條款中得到了充分、全面的體現(xiàn)。
制定中國(guó)特色物權(quán)法，全面準(zhǔn)確體現(xiàn)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度
物權(quán)法草案第一條開(kāi)宗明義，“為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定本法”。
憲法規(guī)定“國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”。全國(guó)人大代表、中國(guó)政法大學(xué)校長(zhǎng)徐顯明表示，中國(guó)特色社會(huì)主義物權(quán)制度是由社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度決定的，所有權(quán)是所有制在法律上的表現(xiàn)，是物權(quán)的核心和基礎(chǔ)。制定一部具有中國(guó)特色的物權(quán)法，必須全面、準(zhǔn)確地體現(xiàn)社會(huì)主義的基本經(jīng)濟(jì)制度。
草案對(duì)加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)保護(hù)作出明確規(guī)定
現(xiàn)實(shí)生活中，公共財(cái)產(chǎn)受到的侵害比較嚴(yán)重，草案明確規(guī)定：“國(guó)家在社會(huì)主義初級(jí)階段，堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度”，“國(guó)家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展”。
“目前的物權(quán)法草案從多方面強(qiáng)化了對(duì)公共財(cái)產(chǎn)的保護(hù)?！庇嘘P(guān)法律專(zhuān)家指出，草案一是規(guī)定“法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國(guó)家所有即全民所有。”并確定了哪些財(cái)產(chǎn)屬于國(guó)有財(cái)產(chǎn)，防止因歸屬不明確而造成國(guó)有財(cái)產(chǎn)流失。二是規(guī)定“法律規(guī)定專(zhuān)屬于國(guó)家所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不能取得所有權(quán)。”三是規(guī)定“國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、截留、破壞?！彼氖且?guī)定：在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過(guò)程中，低價(jià)轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)保或者以其他方式造成國(guó)有資產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。五是規(guī)定：履行國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理職責(zé)的機(jī)構(gòu)及其工作人員，“濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國(guó)有資產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任?！辈莅傅倪@些規(guī)定，充分體現(xiàn)了憲法關(guān)于加強(qiáng)對(duì)社會(huì)主義公共財(cái)產(chǎn)保護(hù)的精神，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，平等保護(hù)一切市場(chǎng)主體
物權(quán)法草案規(guī)定：“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所研究員孫憲忠說(shuō)，它體現(xiàn)了對(duì)不同物權(quán)主體實(shí)行平等保護(hù)的原則，也體現(xiàn)了現(xiàn)行憲法的精神。
“物權(quán)法草案規(guī)定平等保護(hù)，是由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)決定的?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員、民法學(xué)家王家福說(shuō)：“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求市場(chǎng)主體享有相同的權(quán)利、遵循相同的規(guī)則、承擔(dān)相同的責(zé)任。如果市場(chǎng)主體不平等，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)肯定就沒(méi)法搞。”
依據(jù)憲法規(guī)定，國(guó)有財(cái)產(chǎn)由國(guó)務(wù)院代表行使所有權(quán)
物權(quán)法草案還規(guī)定：“國(guó)有財(cái)產(chǎn)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照規(guī)定。”
全國(guó)人大常委會(huì)法工委主任胡康生說(shuō)，根據(jù)憲法規(guī)定，全國(guó)人民代表大會(huì)是最高國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)，國(guó)務(wù)院是最高國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)的執(zhí)行機(jī)關(guān)。全國(guó)人民代表大會(huì)代表全國(guó)人民行使國(guó)家權(quán)力，依法就關(guān)系國(guó)家全局工作的重大問(wèn)題作出決定，而具體執(zhí)行機(jī)關(guān)，應(yīng)當(dāng)是國(guó)務(wù)院。
胡康生同時(shí)表示，我國(guó)現(xiàn)行土地管理法、礦產(chǎn)資源法、草原法等法律，均明確規(guī)定由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)。因此，物權(quán)法規(guī)定由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)，與現(xiàn)行的管理體制相一致。政府行使國(guó)家所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)人大負(fù)責(zé)，受人大監(jiān)督。
堅(jiān)持正確的政治方向，從中國(guó)國(guó)情出發(fā)，以憲法為依據(jù)，歷經(jīng)多次修改，全國(guó)人大常委會(huì)始終堅(jiān)持科學(xué)立法、民主立法，草案逐漸完善、成熟。
保護(hù)被征地人權(quán)益細(xì)化征收補(bǔ)償規(guī)定
征收集體所有的土地和城鄉(xiāng)居民的房屋，關(guān)系廣大人民群眾的切身利益，社會(huì)普遍關(guān)注。8日提請(qǐng)十屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議的物權(quán)法草案對(duì)征收補(bǔ)償問(wèn)題作了規(guī)定。
據(jù)了解，我國(guó)人口多、耕地少，目前全國(guó)耕地保有量只有18.3億畝，人均耕地只有1.4畝，是世界平均水平的1/3。實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，特別是切實(shí)保護(hù)基本農(nóng)田，是我國(guó)面臨的一項(xiàng)十分緊迫而艱巨的任務(wù)。
草案明確規(guī)定：“國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地?！?nbsp;
依據(jù)憲法，草案規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。同時(shí)，草案對(duì)征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t和內(nèi)容作了規(guī)定。
草案規(guī)定：征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，并足額安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！斑@個(gè)規(guī)定體現(xiàn)了黨和國(guó)家關(guān)于征地補(bǔ)償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障的原則?！比珖?guó)人大代表姚天恩對(duì)規(guī)定表示贊許。
草案還明確規(guī)定，“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！?nbsp;
對(duì)于人們關(guān)心的具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和辦法，全國(guó)人大常委會(huì)法工委負(fù)責(zé)人表示，由于各地的發(fā)展很不平衡，具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償辦法，由土地管理法等有關(guān)法律依照物權(quán)法草案規(guī)定的補(bǔ)償原則和補(bǔ)償內(nèi)容，根據(jù)不同情況作出規(guī)定。
針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中征收補(bǔ)償不到位和侵占補(bǔ)償費(fèi)用的行為，物權(quán)法草案明確規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用?！边`反規(guī)定的，要依法承擔(dān)法律責(zé)任。
物權(quán)法草案明確車(chē)庫(kù)、車(chē)位歸屬等問(wèn)題
隨著住房制度改革和高層建筑物的大量出現(xiàn)，住宅小區(qū)越來(lái)越多，車(chē)庫(kù)、車(chē)位歸誰(shuí)所有的問(wèn)題逐漸成為老百姓關(guān)注的焦點(diǎn)。
在8日提請(qǐng)十屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議的物權(quán)法草案提出，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。
2005年6月，寧波市北侖區(qū)一住宅小區(qū)的19名業(yè)主狀告房產(chǎn)商，稱(chēng)房產(chǎn)公司銷(xiāo)售房子時(shí)，在宣傳資料中明確表示小區(qū)內(nèi)有公共停車(chē)位和公共用地。但在房屋交付后，房產(chǎn)公司卻把樓前約2000平方米的公共用地“挪用”為旁邊一家菜場(chǎng)的停車(chē)場(chǎng)，造成業(yè)主們的車(chē)無(wú)處停放。
后經(jīng)寧波市中級(jí)人民法院終審判決，被“挪用”的公共車(chē)位和公共用地歸小區(qū)業(yè)主共有。這一判決的法理與物權(quán)法草案中的規(guī)定精神不謀而合。
全國(guó)人大常委會(huì)法工委副主任王勝明說(shuō)，現(xiàn)實(shí)生活中有的開(kāi)發(fā)商將車(chē)位、車(chē)庫(kù)高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放；不少小區(qū)沒(méi)有車(chē)位、車(chē)庫(kù)或者車(chē)位、車(chē)庫(kù)嚴(yán)重不足，占用共有的道路或者其他場(chǎng)地作為車(chē)位，因此草案有針對(duì)性地規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！?nbsp;
全國(guó)人大常委會(huì)法工委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，車(chē)庫(kù)、車(chē)位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專(zhuān)有和專(zhuān)用的；而且在買(mǎi)房過(guò)程中，通常都是和開(kāi)發(fā)商約定，這些約定可能是出售、出租或者附贈(zèng)。目前草案對(duì)車(chē)庫(kù)問(wèn)題的規(guī)定是由當(dāng)事人約定；對(duì)于占用公用道路和其他公共場(chǎng)地的車(chē)位，草案則規(guī)定為共有。
物權(quán)法草案保護(hù)“陽(yáng)光權(quán)”
幾年前鮮為人知的“陽(yáng)光權(quán)”，如今已成熱門(mén)詞匯，頻見(jiàn)報(bào)端。8日提請(qǐng)十屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議的物權(quán)法草案對(duì)相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照作出了明確規(guī)定。
物權(quán)法草案明確規(guī)定：建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定排放大氣污染物、水污染物，棄置固體廢物，施放噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。
一段時(shí)間以來(lái)，一些城市在對(duì)新建住宅樓規(guī)劃審批環(huán)節(jié)中存在漏洞，使新建筑物層數(shù)、間距不符合建筑規(guī)劃國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，遮擋相鄰建筑采光；有些開(kāi)發(fā)商違規(guī)施工，造成實(shí)際施工結(jié)果與設(shè)計(jì)規(guī)劃審批結(jié)果不一致，超規(guī)劃建設(shè)，導(dǎo)致新建住宅樓層數(shù)過(guò)高，影響與其相鄰建筑物的采光；還有些人為了得到更多的居住便利，私搭亂蓋，影響相鄰建筑采光。
物權(quán)法草案指出，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。
法律專(zhuān)家認(rèn)為，相鄰關(guān)系簡(jiǎn)單地講，就是不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰關(guān)系涉及日常生活的方方面面，生活中諸多擾鄰問(wèn)題，都是對(duì)鄰居、對(duì)他人生活的一種妨礙和侵害。尊重他人相鄰權(quán)，不但是法律問(wèn)題，更是道德問(wèn)題?！斑h(yuǎn)親不如近鄰”，鄰里相處應(yīng)當(dāng)互諒互讓、彼此尊重，這是中華民族的傳統(tǒng)美德，也是家庭、社會(huì)和諧的重要道德理念。
農(nóng)民土地承包期屆滿可繼續(xù)承包
8日提請(qǐng)十屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議的物權(quán)法草案為承包土地的農(nóng)民帶來(lái)了好消息：土地承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定可繼續(xù)承包。
目前的物權(quán)法草案規(guī)定：“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。”
據(jù)了解，草案在審議過(guò)程中有常委會(huì)組成人員提出，在農(nóng)村實(shí)行土地承包制度是我國(guó)長(zhǎng)期堅(jiān)持的一項(xiàng)基本制度，為了賦予農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)，應(yīng)增加土地承包期屆滿可以繼續(xù)承包的規(guī)定。
全國(guó)人大法律委有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，為嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，切實(shí)加強(qiáng)土地調(diào)控，制止違法違規(guī)用地行為，物權(quán)法草案規(guī)定：國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。
據(jù)了解，在草案審議過(guò)程中，對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押能否放開(kāi)，一直存在不同意見(jiàn)。有的贊成草案的規(guī)定，有的認(rèn)為應(yīng)當(dāng)放開(kāi)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，以緩解農(nóng)民貸款難。
全國(guó)人大法律委經(jīng)同國(guó)務(wù)院法制辦、國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部等部門(mén)以及專(zhuān)家學(xué)者反復(fù)研究，最終達(dá)成共識(shí)：目前，我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未完全建立，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，從全國(guó)范圍看，現(xiàn)在放開(kāi)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押條件尚不成熟。為了維護(hù)現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國(guó)家有關(guān)農(nóng)村土地政策，并為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有余地，物權(quán)法草案規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。”“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！?nbsp;
住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期
新華社北京3月8日電(記者楊維漢、崔清新)70年后住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿，我們的房子怎么辦？有人說(shuō)，國(guó)家可以依法收回，只給房主一點(diǎn)補(bǔ)償金。許多百姓為70年后自己住宅的命運(yùn)焦慮不已。住宅建設(shè)用地使用權(quán)成為物權(quán)法草案公開(kāi)征求意見(jiàn)時(shí)百姓關(guān)注的焦點(diǎn)話題之一。
安居方能樂(lè)業(yè)。8日提請(qǐng)十屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議的物權(quán)法草案規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！?nbsp;
建設(shè)用地問(wèn)題事關(guān)國(guó)計(jì)民生，草案設(shè)專(zhuān)章對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行規(guī)定。全國(guó)人大代表姚天恩說(shuō)，“我國(guó)實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。這是保障國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、社會(huì)安定的必然要求?！?nbsp;
為了切實(shí)加強(qiáng)土地調(diào)控，制止違法違規(guī)用地行為，草案規(guī)定：嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。
草案還明確了關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利：建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。
不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度
辦房產(chǎn)證可望駛?cè)搿案咚俾贰?nbsp;
房產(chǎn)證難辦，是現(xiàn)在許多購(gòu)房者共同面對(duì)的問(wèn)題。主要原因是，辦理房產(chǎn)證，需要面對(duì)十分繁瑣的手續(xù)，需要跑?chē)?guó)土、房管等多個(gè)部門(mén)，辦理中途往往還要補(bǔ)充各種資料。
針對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)登記這樣的土地以及建筑物等土地附著物不動(dòng)產(chǎn)登記，8日提請(qǐng)十屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議的物權(quán)法草案明確規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?nbsp;
專(zhuān)家指出，不動(dòng)產(chǎn)登記是建立物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)。物權(quán)公示這一物權(quán)法的重要原則，在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域就需要依靠登記制度來(lái)保障。物權(quán)法草案經(jīng)多次審議、反復(fù)修改，最終確立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。
據(jù)了解，目前按照法律規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓和抵押的登記機(jī)構(gòu)有十幾個(gè)部門(mén)，既導(dǎo)致了重復(fù)登記、資料分散、資源浪費(fèi)、當(dāng)事人負(fù)擔(dān)增加等問(wèn)題，又不利于登記制度的健全。
有鑒于此，在審議物權(quán)法草案時(shí)，有些全國(guó)人大常委會(huì)委員提出，應(yīng)當(dāng)明確對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記，盡量節(jié)省當(dāng)事人的時(shí)間，減輕當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。全國(guó)人大法律委員會(huì)采納意見(jiàn)對(duì)草案進(jìn)行了相應(yīng)修改。
同時(shí)草案規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。
此外，草案還根據(jù)權(quán)責(zé)平衡的原則，明確了登記機(jī)構(gòu)的義務(wù)：“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。”
登記費(fèi)用問(wèn)題也是群眾關(guān)心的話題。為此草案規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定。有關(guān)人士表示，這將有利于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記中的收費(fèi)行為，防止通過(guò)登記收費(fèi)搞“創(chuàng)收”。
業(yè)主有權(quán)更換建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)
備受關(guān)注的物權(quán)法草案8日提請(qǐng)十屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議。這部草案明確指出，對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人，業(yè)主依法有權(quán)更換。
短短十幾年間，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)從無(wú)到有、從小到大，已經(jīng)成為覆蓋面廣，對(duì)群眾生活產(chǎn)生重要影響的行業(yè)，而業(yè)主和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的糾紛也逐漸多了起來(lái)。
不久前，北京市海淀區(qū)某居民小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)中的諸多問(wèn)題，于是通過(guò)訴訟方式，打贏了官司。然而，他們還沒(méi)來(lái)得及慶幸自己的維權(quán)勝利，又陷入了物業(yè)公司突然撤走，小區(qū)停水停電，業(yè)主生活一片混亂的困境。最終，這個(gè)不負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司受到政府有關(guān)部門(mén)的處理。
這次提請(qǐng)審議的物權(quán)法草案對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系作出明確規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人，業(yè)主依法有權(quán)更換。
草案還指出，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等事項(xiàng)。
北京工商大學(xué)法學(xué)院教授徐康平說(shuō)，高層建筑住宅小區(qū)越來(lái)越多，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利。立法者需要特別給予關(guān)注，認(rèn)真對(duì)待。